農地転用 不動産投資
2011年06月30日
農地転用の話をしていたら不動産の魅力の話になり、過去の資料を基に話し込んでしまいました。
弊社は金融派生商品/投資の仕事を一切しないことを条件に事例をあげてみました。
不動産投資の魅力
不動産投資の魅力としては、次の利点が関係機関から発表されています。
①年金になる
投資用不動産を購入してリタイヤするまでにローンを完済させておけば、老後の公的年金に加えて、安定した賃貸収入を得ることができます。
②生命保険の代わりになる
投資用不動産をローンで購入し、団体信用生命保険（いわゆる団信）に加入することにより、万一ローン返済中に死亡したり、高度障害などの際でも、団体信用生命保険が適用され、ローンの残債は保険から支払われます。
③節税効果がある
不動産投資では、家賃収入は不動産所得として給与所得等とは別に申告します。申告の際、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税、都市計画税などの必要経費が認められ、それらを家賃収入から差し引き、赤字部分を損益通算として給与所得や事業税などの他の所得から差し引いたうえで、所得税・住民税の節税をすることができます。ただし不動産所得が黒字の場合は、税額が増えますので注意が必要です。
④相続対策になる
相続の際、購入した投資用不動産は時価で評価される現金や株式と違い、「評価額」（おおよそ、建物部分は取得価格の約50％、土地部分は時価の約80％で評価される）で決まります。賃貸中であれば、さらに土地・建物ともに約3割の評価額を下げられますので、相続対策として有効といえそうです。
※区分所有にすることにより、一部賃貸、残り分譲売買が可能。+管理費取得が可能。
⑤リスクヘッジ/インフレに強い
デフレの影響で、最近の不動産価格や家賃は低迷しています。今後インフレになった場合、預貯金などの貨幣価値が低下（目減り）し、投資物件の資産価値や賃料の上昇が想定されます。インフレ時に低下する預貯金の一部を不動産投資に回すことで、将来のインフレヘッジになります。またインフレ時に購入した不動産を売却すれば、多少の値上がり益（キャピタルゲイン）を見込める可能性もあります。
農地転用とは
農地転用とは、農地を農地以外のものにすることで、住宅地・工場用地・道路・駐車場・資材置場等にする場合があります。この場合許可が必要です。
農地法第３条許可：農地のままで、権利移動（売買、賃貸借等）をする場合
農地法第４条許可：自己所有の農地を農地以外にする（転用）場合
農地法第５条許可：農地以外にする目的（転用）で、権利移動（売買、賃貸借等）をする場合
